Dissertação

{pt_PT=Análise geoespacial dos determinantes de preço do mercado imobiliário em Lisboa} {} EVALUATED

{pt=A elevada importância da localização como fator, no âmbito da avaliação imobiliária, remete para o estudo aprofundado das características espaciais da propriedade imóvel e seus respetivos contributos para o valor da mesma. Entre as abordagens de estimativa de preços frequentemente empregues, o método hedónico assume que o valor de determinado bem pode ser obtido pelo somatório do valor individual de cada característica do mesmo, em função da utilidade que representa para o comprador. No presente estudo empreendeu-se, por intermédio de Sistemas de Informação Geográfica, a recolha e tratamento de dados geoespaciais em larga escala, no contexto da cidade de Lisboa, com vista a qualificar a vizinhança em torno de cada localização para múltiplos imóveis transacionados entre os anos de 2008 e 2018. Com base na proximidade a pontos de referência relevantes, procedeu-se à compilação de um conjunto alargado de variáveis espaciais para cada imóvel, propondo-se ainda uma nova definição de núcleo central para a cidade. Reunindo os fatores obtidos e as características intrínsecas das propriedades numa extensa base de dados, foram empregues métodos regressivos para desenvolver modelos hedónicos de determinação de preço, identificando-se em seguida os principais determinantes de preços em função da sua contribuição relativa para as estimativas dos referidos modelos. Por fim, os modelos foram sucintamente refinados por forma a quantificar o nível aproximado de variação dos preços pela qual os determinantes identificados são responsáveis, no caso particular do mercado imobiliário da cidade de Lisboa., en=The high importance of location, as a factor in the field of real estate valuation, drives the need for comprehensive studies on property’s spatial characteristics and their contribution to its total value. Among the more frequent approaches to estimating housing prices, the hedonic method in particular assumes that the total value of a certain good can be determined through the sum of the individual values of its components, given the marginal utility that each of those characteristics represent for the buyer. This study resorts to Geographic Information Systems to process large scale geospatial data, in the context of the city of Lisbon, Portugal, to assess the surroundings of each location for multiple properties sold between 2008 and 2018. Based on proximity to nearby points of interest, a wide variety of spatial variables were compiled for each housing unit, including a newly defined central business district. Following the consolidation of the obtained spatial variables, and intrinsic characteristics, into a single database, regressive methods were employed to develop hedonic pricing models, through which the main determinants of price could then be identified, in accordance with their relative contribution to a given model’s estimates. The models were then succinctly refined to provide more accurate estimates and allow the quantification of each price determinant’s approximate impact on housing prices, in the specific case of Lisbon’s real estate market.}
{pt=Avaliação imobiliária, Determinantes de preço, Sistemas de Informação Geográfica, Modelos regressivos, Modelos de preço hedónicos, Econometria, en=Real estate valuation, Price determinants, Geographic Information Systems, Regressive models, Hedonic pricing models, Econometrics}

Janeiro 15, 2021, 9:0

Orientação

ORIENTADOR

Carlos Paulo Novais Oliveira da Silva Cruz

Departamento de Engenharia Civil, Arquitectura e Georrecursos (DECivil)

Professor Associado

ORIENTADOR

Ana Paula Martins Falcão Flor

Departamento de Engenharia Civil, Arquitectura e Georrecursos (DECivil)

Professor Auxiliar